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Das Wohnungseigentum stellt eine eigenständige, erst seit dem Erlass des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) mögliche Form des Eigentums dar. Die Bedeutung des Wohnungseigentums wird ständig größer. Es gibt schon heute mehrere Millionen von Eigentumswohnungen in Deutschland und jeden Tag kommen neue hinzu.
Der Wohnungseigentümer hat ausschließliches Eigentum an seiner Wohnung oder Gewerbeeinheit sowie anteilig zu einem ideellen Bruchteil gemeinschaftliches Eigentum am Gebäude und Grundstück der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnung (oder beispielsweise auch ein Laden) ist Sondereigentum, die Verkehrsflächen im Gebäude und das Grundstück sind Gemeinschaftseigentum. Am gemeinschaftlichen Eigentum ist jeder Sondereigentümer mit einem ideellen Bruchteil beteiligt. Die ihm zustehende Quote am Gemeinschaftseigentum nennt man Miteigentumsanteil.
Die Wohnungseigentümerversammlung ist das wichtigste Gremium der Wohnungseigentümergemeinschaft und besteht aus allen Wohnungseigentümern unter dem Vorsitz des Verwalters. Sie tritt mindestens einmal jährlich zusammen. Sie entscheidet über alle Angelegenheiten, die nach dem Gesetz oder der Teilungserklärung einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zugänglich sind. Die Versammlung ist zwingend zuständig für die Bestellung und Abberufung des Verwalters und der Mitglieder des Beirats, die Aufstellung des Wirtschaftsplanes und die Genehmigung der Jahresabrechnung der WEG, die Entscheidung über größere Instandsetzungsarbeiten und Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum.
Der Verwalter ist vorallem für die Durchführung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich und hat hierfür die zahlreichen Paragrafen des WEG zugewiesenen Befugnisse. Er ist insbesondere berechtigt, die für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Kostenbeiträge (sogenanntes Wohngeld) bei den Eigentümern anzufordern. Bei Problemen mit dem Verwalter haben die Wohnungseigentümer zahlreiche rechtliche Instrumente, um auf den Verwalter einzuwirken, schlimmstenfalls bis zur Kündigung des Verwaltervertrages.
Ein anfechtbarer Beschluss liegt immer dann vor, wenn der Inhalt des Beschlusses unter Verstoß gegen formelle oder materielle Bestimmungen der WEG oder der Teilungserklärung zustande gekommen ist. Ausnahmsweise können bestürzt Mängel auch zur Nichtigkeit des Beschlusses führen, es ist daher zwischen nur anfechtbaren und nicht gegen WEG Beschlüssen zu unterscheiden.
Anfechtbare Beschlüsse müssen innerhalb der 1-monatigen Anfechtungsfrist des § 46 WEG durch eine Klage angegriffen werden, sonst werden sie bestandskräftig und damit für die Wohnungseigentümer und deren Rechtsnachfolger verbindlich.
Nichtige Beschlüsse hingegen sind per se unverbindlich. Ein Beschluss ist immer dann nichtig, wenn ein Verstoß gegen die guten Sitten (§ 138 Abs. 1 BGB) und gegen ein gesetzliches Verbot (§ 134 BGB), sowie bei absoluter Unzuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung zu bejahen, ebenso bei fehlender absoluter Beschlusskompetenz.
Die Nichtigkeit kann gerichtlich festgestellt werden, rechtlich erforderlich ist dies allerdings nicht. In der Praxis empfiehlt es sich, auch bei Beschlüssen, die vermutlich nichtig sind, ein Antrag auf gerichtliche Entscheidung unter Einhaltung der Anfechtungsfrist zu stellen. Denn es kann kaum ausgeschlossen werden, dass das WEG-Gericht bei einem Rechtsstreit, in dem es auf die Gültigkeit des betreffenden Beschlusses ankommt, inzident die Nichtigkeit verneint und von der Wirksamkeit des unangefochten gebliebenen Beschlusses ausgeht.
