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Was eine Wohnung im mietrechtlichen Sinne mangelhaft macht, ist nicht unbedingt identisch mit dem, was Mieter oder Vermieter als Mangel empfinden. Juristen definieren es so: „Ein Wohnungsmangel ist die nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands vom vertraglich geschuldeten Zustand.“ Wann genau ein Mangel vorliegt, hängt ganz überwiegend vom Einzelfall ab. Typische Beispiele sind etwa Heizungsausfall, Wasserschaden, Schimmelbefall, Geruchsbelästigung oder die Lärmbelästigung durch Mitbewohner. Die Liste ließe sich beliebig fortsetzen.
Grundsätzlich ist der Vermieter für den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung verantwortlich. Er muss sich darum kümmern, dass die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand ist. Der Mieter muss nicht mehr tun, als den Vermieter zu informieren, wenn etwas nicht so ist, wie es sein sollte. Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Mieter selbst für den Mangel verantwortlich ist. Oft sind die Ursachen eines Mangels nicht eindeutig zu erkennen. Dann muss erst ein Gutachten erstellt werden. Ein gewisses Beispiel dafür ist der Schimmelbefall. Nicht immer ist eine schlechte Gebäudeisolierung für den Schimmel verantwortlich, und manchmal steckt auch falsche Lüftung und Heizung durch den Mieter dahinter. Deshalb ist es wichtig, zunächst zu klären, wer für den Mangel verantwortlich ist.
Ein Mangel kann nur dann vom Vermieter beseitigt werden, wenn dieser den Mangel auch kennt. Deshalb ist es Aufgabe des Mieters, jeden Mangel umgehend anzuzeigen. Zeigt der Mieter einen Mangel nicht an, geht eine Verschlimmerung der Situation auf sein Konto, er macht sich im schlimmsten Falle sogar schadensersatzpflichtig. Eine Ausnahme sind unabänderliche Mängel, z. B. eine geringere Wohnfläche als vertraglich vereinbart. Hier muss der Mieter nicht erst auf den Mangel hinweisen, denn der Vermieter kann daran nichts ändern. Ebenfalls entbehrlich ist die Aufforderung zur Mängelbeseitigung dann, wenn es besonders eilig ist. Ein Beispiel hierfür ist etwa der Ausfall der Heizung über die Weihnachtsfeiertage, wenn der Vermieter nicht erreichbar ist. Dann darf vom Mieter selbstverständlich der Notdienst beauftragt werden. Zur Sicherheit sollte eine Mängelanzeige immer schriftlich erfolgen und möglichst präzise sein.
Wenn der Vermieter trotz Aufforderung, den Mangel zu beseitigen, untätig bleibt, hat der Mieter Möglichkeiten, den Vermieter unter Druck zu setzen. Er kann die Miete mindern oder einen Teil der Miete einbehalten. Der einbehaltene Betrag darf durchaus beim 3-5-fachen des anerkannten Minderungsbetrages liegen. Kommt der Vermieter, wenn auch mit Verspätung, seiner Verpflichtung zur Mangelbeseitigung nach, muss der zurückbehaltene Teil der Miete bezahlt werden. Ob der Mieter für die Zeit des Mangels einen Teil des Betrages als Mietminderung einbehalten darf, steht auf einem anderen Blatt.
Die Mietminderung ist zwar ein probates Mittel, sture Vermieter dazu zu zwingen, Mängel an der Wohnung zu beseitigen, übertreiben sollten Mieter es aber nicht. Viele Mieter schätzen den in ihrem Fall angemessenen Minderungsbetrag zu hoch ein. Wer bei einem geringfügigen Mangel zu viel mindert, handelt sich schnell Ärger mit dem Vermieter ein. Am besten ist es, wenn sich der Mieter anhand von Mietminderungstabellen informiert oder aber sich gleich anwaltlich beraten lässt. Entscheidend ist immer, ob und inwieweit der objektive Gebrauchswert der Wohnung gemindert ist.
Die Miete darf nur für den Zeitraum gemindert werden, in dem der Mangel auch vorhanden war. Hat es z. B. nach Anzeige bis zur Mangelbeseitigung noch 10 Tage gedauert, bis endlich der defekte Rollladen repariert wurde, darf die Miete auch nur für diesen Zeitraum gekürzt werden. D. h., bei der Mietminderung darf nur 1/3 der Monatsmiete zugrunde gelegt werden. Davon muss anschließend der prozentuale Anteil entsprechender Beeinträchtigung festgestellt werden.
